Qual é o melhor sistema de financiamento para você investir em imóveis? SFH ou SFI?

Estratégia e Finanças: Para quem planeja investir em imóveis, a escolha do financiamento pode ser tão crucial quanto a localização do empreendimento. No Brasil, dois grandes sistemas regem o crédito imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Embora ambos possibilitem a compra de propriedades, suas regras, custos e flexibilidade são drasticamente diferentes, influenciando diretamente a rentabilidade do seu investimento.

Qual deles é a melhor porta de entrada (ou de expansão) para o seu portfólio?

🚪 SFH: Custo-Benefício e Acesso Regulado

O SFH foi criado com o objetivo principal de facilitar a aquisição da casa própria e, por isso, é o mais regulado e socialmente focado.

• Fonte de Recursos: Utiliza recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), o que geralmente garante taxas de juros mais acessíveis e controladas.

• Taxas e Limites: As taxas de juros possuem um teto fixo (limitado a 12% ao ano), oferecendo maior previsibilidade. O valor máximo do imóvel financiado foi recentemente ampliado para R$ 2,25 milhões.

• FGTS: Permite o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nas operações.

  
  

Para o Investidor: O SFH é ideal para quem está começando, busca financiar imóveis de valor moderado e essencial (residenciais) e deseja aproveitar as taxas de juros mais baixas. Ele oferece o melhor custo-benefício para a aquisição dos primeiros ativos. No entanto, é mais rígido em relação à destinação do imóvel (que não pode ser meramente comercial).

🚀 SFI: Liberdade e Expansão de Portfólio

O SFI, por sua vez, é o sistema do mercado de capitais e atende a uma demanda mais sofisticada, focada em investimento e diversificação.

• Fonte de Recursos: Não depende da poupança, utilizando recursos do mercado de capitais (como CRIs e LCIs), o que lhe confere maior autonomia.

• Taxas e Limites: As taxas de juros são livres, negociadas entre a instituição financeira e o cliente, e podem ultrapassar o limite de 12% do SFH. A grande vantagem é que não há limite para o valor do imóvel ou para o número de operações que o investidor pode realizar.

• FGTS: Não permite o uso do FGTS.

  
  

Para o Investidor: O SFI é o caminho natural para quem pensa em montar um portfólio robusto. Ele é obrigatório para financiar imóveis de alto padrão, múltiplos imóveis, ou propriedades estritamente comerciais, oferecendo a flexibilidade necessária para diversificar e expandir sem as "amarras" do sistema habitacional.

A Bússola do Investidor: Olhe o CET

Independente do sistema, o erro mais comum do investidor é focar apenas na taxa de juros nominal. A verdadeira métrica de comparação é o Custo Efetivo Total (CET).

O CET é a única taxa que reflete o custo real do financiamento, pois inclui não apenas os juros, mas também tarifas, seguros obrigatórios e outros encargos da operação.

Dica Essencial: Ao simular propostas de bancos diferentes – tanto no SFH quanto no SFI, use o CET como sua bússola.

Outros fatores a considerar:

• Indexador: Analise se a taxa é prefixada, pós-fixada (como a TR) ou atrelada a índices como IPCA ou poupança. Isso determina sua previsibilidade em cenários de alta ou queda de juros.

• Amortização: Entenda se o sistema de amortização é SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas fixas), o que impacta diretamente seu fluxo de caixa mensal.

🎯 Conclusão Estratégica

Especialistas sugerem que o investidor iniciante ou com orçamento mais apertado pode utilizar o SFH como uma porta de entrada inteligente, aproveitando taxas menores e o FGTS.

À medida que o patrimônio se consolida e o objetivo se torna diversificar em imóveis mais caros, comerciais ou em grande escala, a transição para o SFI se torna uma estratégia de expansão necessária.

O segredo do sucesso imobiliário está em planejar essa transição, garantindo que a mudança de sistema traga autonomia e rentabilidade, em vez de custos inesperados.

Fonte: einvestidor.estadao.com.br